文/仁達(dá)方略管理咨詢公司 戰(zhàn)略事業(yè)部

摘要：在國家限購、限貸、限價等政策下，房地產(chǎn)的發(fā)展受到抑制，加上土地財(cái)政問題的制約，土地的獲取難度不斷加大，但是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展并沒有停罷，通過新的商業(yè)模式創(chuàng)新，正在尋求更大的突破，萬達(dá)城市綜合體模式、中體城市體育地產(chǎn)模式、華潤大學(xué)城地產(chǎn)模式等都在結(jié)合休閑的概念進(jìn)行著創(chuàng)新。

在國家限購、限貸、限價等政策下，房地產(chǎn)的發(fā)展受到抑制，加上土地財(cái)政問題的制約，土地的獲取難度不斷加大，但是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展并沒有停罷，通過新的商業(yè)模式創(chuàng)新，正在尋求更大的突破，特別是目前較熱的休閑旅游地產(chǎn)開發(fā)模式有效規(guī)避了拿地等政策的限制，又能更好的解決當(dāng)?shù)氐耐恋刎?cái)政問題，值得房地產(chǎn)企業(yè)借鑒。

休閑旅游地產(chǎn)模式已然成熟

開發(fā)理念已經(jīng)非常成熟。它體現(xiàn)了人與自然的全面融合與交流，強(qiáng)調(diào)游客與業(yè)主的參與性和互助性，徹底突破了傳統(tǒng)意義上單一性的旅游功能，已經(jīng)組合成了觀光、休閑、度假、會展、運(yùn)動、教育、居住、娛樂等等功能，它們之間是相輔相成，互為滋生和補(bǔ)充，共同組成了一個配套完善、個性鮮明的旅居結(jié)合的度假休閑居住地。

旅游地產(chǎn)概念已經(jīng)突破?，F(xiàn)在的旅游地產(chǎn)不光以旅游景區(qū)、旅游住宅和各方面(酒店)為依托形成的地產(chǎn)開發(fā)，目前發(fā)展的趨勢是城市中心區(qū)有旅游與休閑、景觀等地產(chǎn)開發(fā)的趨勢，在城市郊區(qū)，有我們的二居所，有養(yǎng)老渡假社區(qū)，有旅游俱樂部社區(qū)，有運(yùn)動社區(qū)，這都是中國性的，已經(jīng)打破了傳統(tǒng)的概念，包括酒店社區(qū)。

休閑生活方式市場需求大。5+2和11+1(一年11個月加1個月，就是11個月在工作，1個月在休息)基本上是大家認(rèn)同和流行的生活方式。有的時候我們說5天在市區(qū)工作，2天在郊區(qū)休閑或者其他方面，11個月我們在大城市或者是在城市中進(jìn)行工作，1個月我們用來休假，這個休假可以在郊區(qū)或者是其他的城市進(jìn)行休閑。根據(jù)我們國際房協(xié)的資料統(tǒng)計(jì)，歐美最近十年內(nèi)開發(fā)興建的主要旅游景區(qū)，包括城市中心區(qū)和郊區(qū)、度假區(qū)、會展中心等大型項(xiàng)目中，92%以上都規(guī)劃了旅游休閑功能的地產(chǎn)項(xiàng)目。

休閑旅游地產(chǎn)新模式舉例

在新的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭更多是商業(yè)模式上的競爭，無論是萬達(dá)的住宅地產(chǎn)補(bǔ)貼商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，還是萬科的“快速擴(kuò)張、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式，都是在中國房地產(chǎn)市場不同發(fā)展階段對企業(yè)經(jīng)營背后的本質(zhì)即“商業(yè)模式”進(jìn)行了準(zhǔn)確的把握。同樣，休閑旅游地產(chǎn)的發(fā)展也離不開對商業(yè)模式的深刻理解和領(lǐng)悟，我們通過對以下三個案例的分析，對旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式窺探一二。

1、萬達(dá)城市綜合體模式

萬達(dá)城市綜合體是本公司在萬達(dá)集團(tuán)多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善的核心產(chǎn)品，主要指匯集大型商業(yè)中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合性建筑群。萬達(dá)城市綜合體通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)的整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能，在業(yè)態(tài)間形成了良好的互動作用。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，本公司通過建筑功能分區(qū)實(shí)現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動。其中，以全新理念打造的商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機(jī)相聯(lián)，引導(dǎo)商業(yè)中心顧客合理流動，滿足消費(fèi)者休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費(fèi)”需求，成為商業(yè)中心的靈魂與紐帶[1]。

商業(yè)題材，低價拿地，用住宅收入和土地融資完成項(xiàng)目建設(shè)，獲取商業(yè)資產(chǎn)抵押貸款、收取租金和管理費(fèi)用，支付剩余建設(shè)資金;通過2-3年經(jīng)營提升商業(yè)價值，通過REATIS整體出售回收資金并實(shí)現(xiàn)利潤。對于位于城市中心或中心城拓展區(qū)的地塊，一般采用“休閑Mall——城市綜合體”的發(fā)展模式，如萬達(dá)廣場。就是通過將品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、家電商場、大型電影院、量販KTV等不同的業(yè)態(tài)整合在一起，創(chuàng)造一個獨(dú)具吸引力的區(qū)域性休閑消費(fèi)中心——休閑Mall，然后帶動寫字樓和住宅地產(chǎn)的開發(fā)，此種模式，可以稱之為城市中心區(qū)休閑地產(chǎn)模式。目前，萬達(dá)廣場的模式，正以勢不可擋的趨勢向全國各大城市擴(kuò)張。

2、中體城市體育地產(chǎn)模式

從滿足各地政府體育場館建設(shè)需求出發(fā)，提出“城市體育地產(chǎn)”概念，通過體育功能區(qū)域總體規(guī)劃、代建、運(yùn)營并進(jìn)行周邊土地開發(fā)和帶動，走出一條以體育場館為基礎(chǔ)、以體育地產(chǎn)開發(fā)為紐帶，帶動周邊產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展的全新體育運(yùn)營城市的模式。中奧廣場由居住、體育、商貿(mào)三大職能設(shè)施所構(gòu)成，強(qiáng)調(diào)以體育與居住功能為主，以商業(yè)促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)格局的調(diào)整和優(yōu)化，形成體育居住商貿(mào)中心。

2010年3月，國務(wù)院正式頒布實(shí)施了“關(guān)于加快體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見”，體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車道。今年頒布的“十二五規(guī)劃綱要”中也明確提出要全面發(fā)展體育事業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)。在這種情況下，各地政府迫切需要建設(shè)體育場館、發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)。同期，我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時期，現(xiàn)有房地產(chǎn)的開發(fā)模式和盈利模式面臨較大挑戰(zhàn)，需要更加細(xì)分的市場和創(chuàng)新的可持續(xù)發(fā)展的模式[2]。

從滿足各地政府體育場館建設(shè)需求出發(fā)，中體奧林匹克花園管理集團(tuán)開創(chuàng)性地提出“城市體育地產(chǎn)”的概念，通過體育功能區(qū)域總體規(guī)劃、體育場館代建、后期運(yùn)營并進(jìn)行周邊土地開發(fā)和帶動體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全新探索，走出一條以體育場館為基礎(chǔ)、以體育地產(chǎn)開發(fā)為紐帶、以體育場館運(yùn)營帶動周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展為目的的全新體育運(yùn)營城市的模式，并最終實(shí)現(xiàn)完善城市功能、提升城市形象和影響力、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人們生活的目的。

3、華潤大學(xué)城地產(chǎn)模式

形成了以住宅為主　有商業(yè)、金融、托幼、體育等綜合配套設(shè)施的大型居住區(qū)的“大學(xué)城” 開發(fā)模式。例如：橡樹灣、東方大學(xué)城項(xiàng)目。

華潤置地是華潤集團(tuán)旗下的四大香港上市公司之一，也是華潤集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦公司。華潤置地于1996年11月在香港聯(lián)合交易所上市，股票代碼1109。依托實(shí)力雄厚的華潤集團(tuán)，有國際化的視野和與國際資本市場接軌的融資能力，具有良好的企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌。以成為中國地產(chǎn)行業(yè)中規(guī)模最大、盈利能力最強(qiáng)的公司之一為目標(biāo)的華潤置地，堅(jiān)持實(shí)施全國發(fā)展戰(zhàn)略，目前已經(jīng)進(jìn)入的城市包括北京、上海、重慶、深圳、成都、武漢、杭州、長沙、蘇州等17個城市，目前仍繼續(xù)在一、二線城市拓展其地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

以住宅為主　有商業(yè)、金融、托幼、體育等綜合配套設(shè)施的大型居住區(qū)開發(fā)模式，華潤上地清河 “橡樹灣”項(xiàng)目，被打造成一個“大學(xué)城”。建設(shè)成一個以住宅為主，有商業(yè)、金融、托幼、體育等綜合配套設(shè)施的大型居住區(qū)。 大學(xué)城作為一個高尚文化居住區(qū)的輻射力日益增強(qiáng)，越來越多的購房者開始青睞這片新興的理想居住之地。橡樹灣極大地保護(hù)原生態(tài)、傳承了“校園精神”、完善的商業(yè)配套、以原生樹為主題的校園式景觀園林，因此被譽(yù)為“大學(xué)城”。

參考文獻(xiàn)

[1] 來源于http://wenku.baidu.com/view/203268fb0242a8956bece427.html

[2] 來源于搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)http://house.focus.cn/news/2011-05-11/1296514.html