2011年06月17日 22:41 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

姜汝祥 　　 2011-06-13

萬(wàn)科反思系列之七

《圣經(jīng)馬太神音》中有這樣一段話：“你們要進(jìn)窄門(mén);因?yàn)橐綔缤龅拈T(mén)是寬的，路是大的，進(jìn)去的人也多;引到永生的門(mén)是窄的，路是小的，找到的人也少”。最近半年，進(jìn)軍三四線城市似乎已經(jīng)成為所有大地產(chǎn)公司的共識(shí)，道理很簡(jiǎn)單，一二線城市限購(gòu)了，要發(fā)展就只能往三四線城市走。

一時(shí)間，三、四線城市就成了“寬門(mén)”，向一切具有購(gòu)買(mǎi)力的城市擴(kuò)張，幾乎就是未來(lái)幾年大地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略，哪兒有市場(chǎng)，那兒就可以變成大地產(chǎn)公司的戰(zhàn)場(chǎng)。

這使我想起了幾年前與萬(wàn)科管理層的一個(gè)討論。萬(wàn)科的地域分布是所謂的“3+X”，3指的是三大區(qū)域，即以深圳、廣州為核心的珠三角區(qū)域，以上海為核心的長(zhǎng)三角區(qū)域，以京津地區(qū)和遼東半島為重點(diǎn)的環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈，X是指三大區(qū)域之外的分公司，比如成都、武漢、南昌等。當(dāng)時(shí)順馳正在全國(guó)大舉擴(kuò)張，到處拿地，有人鼓動(dòng)萬(wàn)科向重慶、西安等地?cái)U(kuò)張，王石很是不屑，我問(wèn)其由，王石講起了萬(wàn)科的地域擴(kuò)張思路，是以城市經(jīng)濟(jì)圈為核心而不是以行政中心為核心。

也就是說(shuō)大家都熱衷的行政中心，即沿省會(huì)城市擴(kuò)張，這樣的“寬門(mén)”并不是萬(wàn)科的戰(zhàn)略，反過(guò)來(lái)，經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的一些中小城市，在許多房地產(chǎn)公司看來(lái)并沒(méi)有多少油水，但萬(wàn)科卻認(rèn)為這樣的“窄門(mén)”會(huì)獲得持續(xù)價(jià)值。

為什么是沿城市經(jīng)濟(jì)圈

而不是行政中心?

城市經(jīng)濟(jì)圈這一概念是法國(guó)地理學(xué)家戈特曼 (J.Gottman)　在1957年提出的,他認(rèn)為城市發(fā)展完全符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)活動(dòng)的“交易費(fèi)用原理”，也就是城市之間存在著“集約規(guī)模效應(yīng)”，那些存在“集約規(guī)模效應(yīng)”的城市經(jīng)濟(jì)圈會(huì)成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心。他通過(guò)數(shù)據(jù)分析，得出結(jié)論證明全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心，就集中在五大城市經(jīng)濟(jì)帶：

1.　美國(guó)東北部大西洋沿岸城市圈:以紐約為中心,由5個(gè)大都市和40多個(gè)中小城市組成，占全國(guó)總面積的1.5%、全國(guó)總?cè)丝诘?0%。城市化水平達(dá)到90%，制造業(yè)產(chǎn)值占全國(guó)的30%，是美國(guó)最大的生產(chǎn)基地和商貿(mào)中心，是世界最大的國(guó)際金融中心。

2.　北美五大湖城市圈:以美國(guó)的芝加哥為中心，位于五大湖沿岸。其間分布著匹茲堡、克利夫蘭、托萊多、底特律等中心城市及眾多小城市，并一直延伸到加拿大的多倫多、蒙特利爾，集中了20多個(gè)人口達(dá)100萬(wàn)以上的大都市，是美國(guó)、加拿大工業(yè)化程度最高、城市化水平最高的地區(qū)。

3.　日本太平洋沿岸城市圈:以東京為中心，內(nèi)含東京城市圈、大阪城市圈、中京城市圈3個(gè)都市圈。

4.　歐洲西北部城市圈:以法國(guó)巴黎為中心，沿塞納河、萊茵河規(guī)劃發(fā)展，集聚了4個(gè)國(guó)家40座10萬(wàn)以上人口城市。

5.　英國(guó)倫敦城市圈:以首都倫敦為中心，以倫敦—利物浦為軸線，沿泰晤士河規(guī)劃擴(kuò)展，集中了大倫敦地區(qū)、伯明翰、謝菲爾德、利物浦、曼徹斯特等人城市以及1　0多個(gè)中小城市。這里城市數(shù)量多，人口密度大，是英國(guó)產(chǎn)業(yè)密集帶和經(jīng)濟(jì)核心區(qū)。

城市經(jīng)濟(jì)圈思想可以說(shuō)是對(duì)城市發(fā)展規(guī)模的一種科學(xué)描述。這種思想認(rèn)為城市并不是人口擴(kuò)張的必然結(jié)果，而是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律性體現(xiàn)。從經(jīng)濟(jì)層面講，城市首先是一種產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的產(chǎn)物，城市人口是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的，那些能夠提供產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的城市，在空間的“規(guī)模集約效應(yīng)”就會(huì)超過(guò)其他城市，按照比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這些區(qū)域就應(yīng)當(dāng)首先獲得發(fā)展，這樣可以大大減少經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的成本，從而形成區(qū)域聚焦優(yōu)勢(shì)。

從社會(huì)層面講，產(chǎn)業(yè)的集聚會(huì)造成企業(yè)之間的并購(gòu)與合作，客觀形成大公司群與小公司群之間的規(guī)范合作體系，這種體系會(huì)促進(jìn)龐大職業(yè)經(jīng)理群與“中產(chǎn)白領(lǐng)群”的形成。從道德層面講，由于企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加規(guī)范與透明，會(huì)大大提高員工的職業(yè)化水平與誠(chéng)信水平。也就是說(shuō)，城市經(jīng)濟(jì)圈不僅在單位土地面積上貢獻(xiàn)出巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而且這些區(qū)域的社會(huì)發(fā)展也呈現(xiàn)出更小的城鄉(xiāng)差距，更高效的基礎(chǔ)設(shè)置投入，以及更和諧的社會(huì)階層關(guān)系。這就是為什么全球經(jīng)濟(jì)最終會(huì)聚集在城市經(jīng)濟(jì)圈的原因。

與城市經(jīng)濟(jì)圈思路相對(duì)立的是行政中心思路。中國(guó)的城市化進(jìn)程是以“政治中心”而不是“經(jīng)濟(jì)中心”為核心來(lái)發(fā)展的。改革開(kāi)放三十多年，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，沖破了原來(lái)的行政中心，我們看到珠三角、長(zhǎng)三角的很多小鄉(xiāng)鎮(zhèn)，比如順德、東莞，比如溫州、臺(tái)州一躍發(fā)展成為大城市，原來(lái)的很多行政中心反而相對(duì)衰落了。中國(guó)一定會(huì)形成高度集聚的城市經(jīng)濟(jì)帶，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律決定的。萬(wàn)科區(qū)域擴(kuò)張的戰(zhàn)略思路，就是沿著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的城市化道路進(jìn)行，而不是沿著過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的行政中心城市擴(kuò)張。

經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)張戰(zhàn)略下的公司管控體系

改革開(kāi)放三十年來(lái)，中國(guó)已經(jīng)基本形成了三大城市群、七大城市圈。三大城市群：即長(zhǎng)江三角群、珠江三角洲群、京津唐城市群。七大城市圈：沿長(zhǎng)江城市圈、沿隴海鐵路城市圈、哈長(zhǎng)沈大城市圈、沿京廣鐵路城市圈、濟(jì)青煙威城市圈、成渝沿線城市圈、沿南昆鐵路城市圈。在這樣一種經(jīng)濟(jì)圈中，城市是經(jīng)濟(jì)發(fā)展有機(jī)體的一部分，產(chǎn)業(yè)聚焦會(huì)導(dǎo)致地區(qū)形成緊密經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的一體化經(jīng)濟(jì)。

但也有很多公司看到的是行政中心的城市規(guī)模與巨大的人口，看到的是與地方政府“勾兌”好，獲得城中心的土地，就會(huì)獲得巨大的利益。的確，單純從利益的角度看就是如此，但這些企業(yè)可能忘記了一點(diǎn)，這就是“因?yàn)橐綔缤龅拈T(mén)是寬的，路是大的，進(jìn)去的人也多”，以人口作為擴(kuò)張的基礎(chǔ)并沒(méi)有錯(cuò)，但我們要看到如果人口聚集的基礎(chǔ)是“政治中心”的結(jié)果，那么，這時(shí)候獲得的利益可能恰恰就是“滅亡”的開(kāi)始，因?yàn)闊o(wú)形的“管理成本”正在威脅著公司的持續(xù)。

在前面“房地產(chǎn)公司的小公司效應(yīng)”中，我們?cè)?jīng)研究過(guò)，在某些方面小公司比大公司更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，原因有三點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)公司主要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于整合資源，從拿地到設(shè)計(jì)、施工、銷售甚至物業(yè)服務(wù)，都有區(qū)域特色;第二，由于住宅產(chǎn)品受到土地及其環(huán)境的限制，標(biāo)準(zhǔn)化程度相比而言并不高，這使得房地產(chǎn)公司的規(guī)模效應(yīng)并不明顯;第三，房地產(chǎn)公司最大的合作伙伴是政府與銀行，而各地的政府與銀行都大不一樣。

這種特色說(shuō)明，房地產(chǎn)公司規(guī)模擴(kuò)張的最大挑戰(zhàn)并不在業(yè)務(wù)本身，而在于管理成本。以“行政中心”的機(jī)會(huì)主義擴(kuò)張方式，必然在各地依賴“能人”擴(kuò)張，造成“諸侯經(jīng)濟(jì)”。想要有統(tǒng)一的管理與文化，業(yè)績(jī)就必然受影響，而想要有業(yè)績(jī)，就必然犧牲管理能力，特別是房地產(chǎn)這一行業(yè)涉及到很多“潛規(guī)則”的時(shí)候，更是如此。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)超過(guò)百億的企業(yè)已達(dá)30多家，這30多家表面的業(yè)績(jī)背后，有多少家正在受著“諸侯經(jīng)濟(jì)”的脅迫?我想只有它們自己才清楚。

事實(shí)上，萬(wàn)科過(guò)去也是這種“寬門(mén)”擴(kuò)張戰(zhàn)略的犧牲品，在上世紀(jì)90年代早期，萬(wàn)科的跨地域擴(kuò)張就帶有很多盲目性與隨機(jī)性。按王石的話來(lái)說(shuō)，所謂的盲目性就是當(dāng)時(shí)除了把上海、北京作為必須要進(jìn)入的城市之外，對(duì)其他的城市都不是很明確，只要有機(jī)會(huì)就會(huì)往里投，比如說(shuō)某個(gè)市長(zhǎng)、書(shū)記到深圳來(lái)招商，萬(wàn)科可能就跟去了，公司某個(gè)職員介紹某個(gè)地方有項(xiàng)目，可能就到那兒去投了。這樣做的結(jié)果可想而知，不僅造成了一批“地方諸侯”，許多項(xiàng)目的管理與控制也出了問(wèn)題，于是萬(wàn)科緊急收縮，從13個(gè)城市收縮到5、6個(gè)城市。

至此，我想到了兩個(gè)問(wèn)題：第一，如果萬(wàn)科在1990年代早期的擴(kuò)張碰到的是2005—2010年的宏觀形勢(shì)，萬(wàn)科還會(huì)收縮嗎?第二，如果當(dāng)年順馳碰到的是2005—2010年的宏觀形勢(shì)，又會(huì)如何?業(yè)內(nèi)很多人都認(rèn)為，2008年的金融危機(jī)如果再持續(xù)一年甚至半年，現(xiàn)在排名前十的幾家公司也許已經(jīng)死亡了。感謝四萬(wàn)億，救活了很多房地產(chǎn)公司，但這真是好事嗎?

萬(wàn)科在經(jīng)歷了收縮之后，從1999年開(kāi)始了第二輪擴(kuò)張，而這輪擴(kuò)張就帶有非常明確的目標(biāo)了，就是城市圈地域擴(kuò)張思路，萬(wàn)科總部建立了三大集權(quán)體系：以客戶為中心的戰(zhàn)略集權(quán)體系，以聚焦資源為核心的財(cái)務(wù)資源分配集權(quán)體系，以打造強(qiáng)大的職業(yè)經(jīng)理人為核心的人力資源體系。這樣的體系之下，為了保證區(qū)域公司的靈活性，又建立了以深圳、上海、北京三大區(qū)域總部為核心作用的管控體系，可以說(shuō)，萬(wàn)科之所以大大地超越了同行，表面上是業(yè)績(jī)的領(lǐng)先，根本原因是管理模式的領(lǐng)先。

目前，幾乎所有的大公司都在向三、四線城市擴(kuò)張，包括萬(wàn)科在內(nèi)，大家都在爭(zhēng)先恐后的搶地盤(pán)，回顧2004年萬(wàn)科的戰(zhàn)略擴(kuò)張思路，是為了提醒這些房地產(chǎn)公司，有時(shí)候表面寬的門(mén)其實(shí)是個(gè)陷阱，有時(shí)表面窄的門(mén)，其實(shí)是通往天堂的道路，道理很簡(jiǎn)單，再寬的路，大家都去擠，一定會(huì)變得擁擠而混亂。還記得當(dāng)年的小靈通嗎?華為不做小靈通是戰(zhàn)略失誤嗎?在小靈通這樣一個(gè)“寬門(mén)”下，活下來(lái)的有幾個(gè)?