麥當(dāng)勞是聞名全球的快餐企業(yè)，但在美國(guó)麥當(dāng)勞總部干得更多的事情，是琢磨哪個(gè)地段是一個(gè)城市將來(lái)人流最旺的地方。論證完畢后，就買(mǎi)下看中的地塊并建起快餐店，然后尋找特許經(jīng)營(yíng)的合作伙伴，將快餐店租給他們經(jīng)營(yíng)，向他們收取特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)和這塊商業(yè)旺地的鋪?zhàn)狻?

回頭看看麥當(dāng)勞在中國(guó)開(kāi)設(shè)的第一家分店，那是北京王府井大街與長(zhǎng)安街接口處的黃金地段。20世紀(jì)90年代末麥當(dāng)勞進(jìn)駐時(shí)，人們還根本不知道土地是個(gè)金娃娃。

經(jīng)常吃麥當(dāng)勞的人會(huì)有印象：幾乎每一個(gè)麥當(dāng)勞店生意都是很興隆的。

麥當(dāng)勞生意興隆的原因除了作為品牌的因素外，店址的選擇也是其中至關(guān)重要的條件。目前北京麥當(dāng)勞食品有限公司有93家麥當(dāng)勞餐廳，麥當(dāng)勞的選址是一件極為重大的事情，通常一個(gè)店的開(kāi)與否都要經(jīng)過(guò)三到六個(gè)月的考察，考察的問(wèn)題極為細(xì)致，甚至涉及店址是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會(huì)出現(xiàn)市政動(dòng)遷和周邊動(dòng)遷，是否會(huì)進(jìn)入城市規(guī)劃紅線。進(jìn)入紅線堅(jiān)決不碰，老化商圈內(nèi)堅(jiān)決不設(shè)點(diǎn)。

正因?yàn)辂湲?dāng)勞選址的眼光之敏銳，所以他的失敗率很低，這不僅保證了生意興隆，而且使得別的商家對(duì)他們產(chǎn)生了信心。在北京93家麥當(dāng)勞周圍大多可以看到肯德基或其他快餐店，中西快餐在一起是一種互補(bǔ)。多了一種選擇，也就多了一份生意。其實(shí)，正因?yàn)辂湲?dāng)勞在選址上給人們的信心，才使得它具備了在房地產(chǎn)界淘金的一個(gè)基本條件。因?yàn)橹挥兴芙o別的商家以信心的時(shí)候，別人才會(huì)跟隨它。[1]

具體而言，麥當(dāng)勞借助快餐傳統(tǒng)品牌經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的模式是：首先論證哪個(gè)地段是一個(gè)城市將來(lái)人流最旺的地方，論證完畢后，就買(mǎi)下看中的地塊并建起快餐店，然后尋找特許經(jīng)營(yíng)的合作伙伴，將快餐店租給他們經(jīng)營(yíng)，向他們收取特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)和這塊商業(yè)旺地的鋪?zhàn)?如圖1所示)。

麥當(dāng)勞的成功在于他優(yōu)秀的“快餐”品牌和成熟的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，在全球范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)獲得成功，僅僅依靠地產(chǎn)本身是不可能的，它必須借助傳統(tǒng)名牌的優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)。同樣，成功的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也可以支撐傳統(tǒng)品牌在單一的業(yè)務(wù)模式下獲得不菲的贏利，其原因就在于“圈地”帶來(lái)的隱性贏利模式。麥當(dāng)勞的成功之所以無(wú)法復(fù)制，在于他的業(yè)務(wù)模式和贏利模式的明確化，快餐背后的龐大地產(chǎn)王國(guó)功不可沒(méi)。

圖1 麥當(dāng)勞的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式