在中國(guó)四萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)中，僅有兩家進(jìn)行跨區(qū)域的大型購(gòu)物中心開發(fā)，大連萬(wàn)達(dá)便是其中之一。如今，在國(guó)內(nèi)城市綜合體的開發(fā)方面，萬(wàn)達(dá)已雄踞首位。在很大程度上，萬(wàn)達(dá)的成功得益于其“訂單地產(chǎn)”商業(yè)模式。借助這種創(chuàng)新的模式，萬(wàn)達(dá)與商業(yè)企業(yè)建立了穩(wěn)固的戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，形成了長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金贏利模式。

訂單地產(chǎn)的核心是“聯(lián)合協(xié)議，共同參與，平均租金，先租后建”：萬(wàn)達(dá)首先與世界500強(qiáng)等知名商業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)展，就目標(biāo)城市、面積、租金等方面達(dá)成長(zhǎng)期協(xié)議，然后共同設(shè)計(jì)，為租戶量身定制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。租金方面，萬(wàn)達(dá)與租戶約定，除北京、上海外，其他城市不再逐一談判，而采用平均租金;不論租戶是否開業(yè)，建成后三個(gè)月開始計(jì)租。當(dāng)主力店租戶簽訂合同或確認(rèn)書后，萬(wàn)達(dá)才開工建設(shè)。

大連萬(wàn)達(dá)成立于1988年，在經(jīng)過(guò)了資本的原始積累后，成為大連排名居首的房地產(chǎn)企業(yè)。諸多誘惑之下，萬(wàn)達(dá)也曾經(jīng)歷過(guò)多元化發(fā)展階段。2000年5月17日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)召開了發(fā)展史上的“遵義會(huì)議”。在這次會(huì)議上，萬(wàn)達(dá)決定剝離不相關(guān)業(yè)務(wù)，回歸房地產(chǎn)主業(yè)，并制定了走出大連、在全國(guó)重點(diǎn)城市同時(shí)開發(fā)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。新戰(zhàn)略實(shí)施第一年，就有了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)：萬(wàn)達(dá)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)面積超過(guò)150萬(wàn)平方米，銷售額超過(guò)30億元，位居全國(guó)前列。

2001年，萬(wàn)達(dá)開發(fā)了第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)。經(jīng)過(guò)半年的談判，萬(wàn)達(dá)引入了沃爾瑪，并啟動(dòng)商鋪銷售，成功回收了建設(shè)資金，初戰(zhàn)告捷。隨后，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃與沃爾瑪建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，董事長(zhǎng)王健林親自帶隊(duì)赴深圳沃爾瑪總部談判。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期艱苦的談判，最終雙方簽署了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議：在未來(lái)五年內(nèi)，萬(wàn)達(dá)在各直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市開發(fā)的購(gòu)物廣場(chǎng)，都由沃爾瑪進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。萬(wàn)達(dá)由此邁出了訂單地產(chǎn)的關(guān)鍵一步。

迄今為止，萬(wàn)達(dá)訂單地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)歷了三代變遷。第一代是購(gòu)物廣場(chǎng)。功能分布一般是：地下是大型停車場(chǎng)，、一樓是精品商業(yè)街，二、三樓為大型國(guó)際著名連鎖超市，四樓為品牌連鎖家居專業(yè)店或電影城，主要針對(duì)25～45歲的中等收入階層。這一時(shí)期的代表作品有長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、青島萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、南京萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)等。

但隨后他們發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題。比如購(gòu)物廣場(chǎng)里沃爾瑪?shù)目土髁客ǔ：艽?，但首層人流卻很少;首層店鋪均以出售的方式銷售，回報(bào)率不理想，引起部分業(yè)主投訴甚至鬧事;商鋪出售后無(wú)法保證商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)，給萬(wàn)達(dá)的后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了極大困難。

萬(wàn)達(dá)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入沃爾瑪?shù)娜肆鹘^大部分是中低消費(fèi)人群，購(gòu)物以生活用品為主，一般不會(huì)光顧首層的精品店。萬(wàn)達(dá)隨即決定，今后開發(fā)的項(xiàng)目只租不售，并確定以租金收益作為萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心贏利模式。此外他們還意識(shí)到，僅僅依靠沃爾瑪進(jìn)駐是不行的，還要引入世界著名企業(yè)的不同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，這樣既能避免同種業(yè)態(tài)扎堆導(dǎo)致的惡性競(jìng)爭(zhēng)，又能創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)營(yíng)成功的商圈。

萬(wàn)達(dá)于是專門成立招商部，負(fù)責(zé)引進(jìn)世界著名連鎖商業(yè)企業(yè)，并與之達(dá)成戰(zhàn)略發(fā)展聯(lián)盟。在天津和平區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，他們主動(dòng)與英國(guó)百安居、德國(guó)歐倍德、太平洋百貨等知名企業(yè)接觸。僅用了不到三個(gè)月的時(shí)間，一個(gè)謀求共同發(fā)展的商業(yè)聯(lián)合體就成立了。這種模式得到了天津市政府的認(rèn)可，大連萬(wàn)達(dá)在天津和平區(qū)的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目很快得到了批復(fù)。伴隨著天津項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)達(dá)訂單地產(chǎn)從單體的購(gòu)物廣場(chǎng)模式轉(zhuǎn)型為由品牌主力店組合而成的商業(yè)廣場(chǎng)模式，完成了從第一階段到第二階段的躍遷。

2004年開發(fā)的南寧萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，就是第二代訂單地產(chǎn)的代表作。沃爾瑪、百盛購(gòu)物中心、星巴克以及影院等眾多復(fù)合業(yè)態(tài)組合帶給南寧人嶄新的體驗(yàn)，每年商品成交額數(shù)億元;南寧萬(wàn)達(dá)國(guó)際影院的票房收入以驚人的速度躍居國(guó)內(nèi)前30名。2006年，南寧市以萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)為中心，整合周邊商業(yè)資源，形成了廣西省最大的商圈，并將其命名為“萬(wàn)達(dá)商圈”，有力地提升了萬(wàn)達(dá)的品牌形象。

然而第二代購(gòu)物中心也有弱點(diǎn)。主力店的比例很大，這雖然能提高整個(gè)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，交租穩(wěn)定，但由于租金低，商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目缺乏回報(bào)率高的業(yè)態(tài)組合，影響了萬(wàn)達(dá)的整體投資回報(bào)率。2004年下半年，萬(wàn)達(dá)繼續(xù)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，推出以寧波、上海、北京等地購(gòu)物中心為代表的第三代購(gòu)物中心，也叫“城市綜合體”。它以商業(yè)組合為核心，結(jié)合酒店、辦公、居住等功能形態(tài)，構(gòu)成城市的綜合中心。在商業(yè)組合中，70%～80%是主力店，20%～30%為室內(nèi)步行街。其中，零售業(yè)態(tài)占60%左右，休閑娛樂(lè)、餐飲文化等占40%左右。

城市綜合體的特點(diǎn)在于：首先是多元的，有購(gòu)物中心、公寓、寫字樓等;其次，在功能上能互相補(bǔ)充，讓居住的人覺得方便，并促進(jìn)商業(yè)的銷售;第三，能夠提升相應(yīng)地段的商業(yè)價(jià)值，這是單個(gè)業(yè)態(tài)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。此外，城市綜合體能給當(dāng)?shù)貛?lái)就業(yè)、稅收、商氣、品牌等綜合效益，這讓萬(wàn)達(dá)擁有了較強(qiáng)的談判能力，成為各地政府招商引資的重點(diǎn)對(duì)象，從而實(shí)現(xiàn)了低成本的快速擴(kuò)張。在不斷的探索中，萬(wàn)達(dá)的訂單地產(chǎn)模式漸趨成熟。

與訂單地產(chǎn)不斷創(chuàng)新的過(guò)程相配合，萬(wàn)達(dá)也在不斷改善自身的管理水平和組織效率。2004年，萬(wàn)達(dá)結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的管理實(shí)踐，組織編寫了幾十萬(wàn)字的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理制度，將實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)固化到流程當(dāng)中，有效控制了快速擴(kuò)張過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。在與跨國(guó)零售企業(yè)的合作中，萬(wàn)達(dá)學(xué)習(xí)借鑒了沃爾瑪?shù)墓芾斫?jīng)驗(yàn)，并在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)等領(lǐng)域建立了總部集權(quán)的管理制度體系，具體發(fā)展項(xiàng)目由集團(tuán)發(fā)展部、規(guī)劃部、成本部、項(xiàng)目公司制作可行性研究報(bào)告。這些報(bào)告要求回答統(tǒng)一設(shè)計(jì)的近50個(gè)問(wèn)題，每個(gè)問(wèn)題要有具體數(shù)據(jù)支持。在如此嚴(yán)格的程序下，萬(wàn)達(dá)幾年來(lái)沒有一個(gè)項(xiàng)目超出了預(yù)算。

如今，訂單地產(chǎn)成為大連萬(wàn)達(dá)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的年租金收入將超過(guò)10億，成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源