來源：理財周報　　 中國地產已經走到一個十字路口。

來源：理財周報

理財周報獨家研究，并發(fā)現(xiàn)若干具有相對持續(xù)成長性的地產商業(yè)模式，它們是值得資本市場持續(xù)關注的公司。

招商地產：“蛇口模式”的復制

招商地產的路子一直是業(yè)內艷慕不能共享的模式，簡言之，就是“蛇口模式”的不斷復制。

何謂“蛇口模式”?可以概括為“曲線拿地+社區(qū)綜合開發(fā)+高端路線”。倚靠大股東蛇口工業(yè)區(qū)，招商地產可采取“市場拿地+股東注入+廠房改造”有機結合的方式獲取優(yōu)質土地資源。這種大股東通過與政府層面合作獲取土地，再與上市公司聯(lián)動，一、二級市場貫通的方式，招商地產正不斷推向漳州、蘇州、深圳前海以及其他地區(qū)。該模式避開了火藥味十足的拿地大戰(zhàn)壓力，拿地節(jié)奏更自如。

招商地產還嘗試攜手科技、工業(yè)領域的優(yōu)秀企業(yè)合作進行科技地產、工業(yè)地產的開發(fā)，探索新的經營模式，并逐漸得心應手，比如與成都市成華區(qū)合作開發(fā)北湖片區(qū)一級土地，涉及開發(fā)面積5000畝。此外，招商地產常喜歡使用股權收購方式控制資源。如今年11月，招商地產通過購入TCL旗下惠州投資有限公司50%股權，獲得了惠州市江北中心區(qū)一塊總面子為3.7萬平方米的土地。

土地資源的優(yōu)裕為精耕細作提供了空間，招商地產一直奉行中高端路線，近期又推出“低碳發(fā)展”新模式。據(jù)測算，其儲備項目平均樓面地價約2700元/平米，近三年平均結算價約為11500元，為一線地產商中盈利能力最出眾者。

保利地產：快消的“市中心”模式

在剛剛公布的“2009中國房地產上市公司綜合價值TOP1”榜單中，保利地產(600048)憑借優(yōu)異的市場表現(xiàn)和強大的綜合實力，與萬科并列榜首。其現(xiàn)在的土地總儲備已經達到2140萬平米。保利的成長性是國企強勢與精準戰(zhàn)略的結合。

保利軍方和國企雙重背景為強勢拿地和融資能力提供了支持，在中心城市的土地儲備占其所有土地儲備的比例，保利最高時一度達到95%。2009年，保利在土地上的投入接近350億，非一般企業(yè)能比。2009年1月至今，保利地產新增土地儲備近千萬平方米，它也成為廣州市中心城區(qū)擁有土地儲備數(shù)量最為豐厚的房地產開發(fā)商之一。在北京擁有相同趨勢。

與招商、中糧、華僑城等央企相反，保利對優(yōu)質土地資源處理是“今年拿地，今年開工，明年銷售”的快消模式，這一模式犧牲了品質的精細化，但保障了資金周轉和高成長性，也是對沖行業(yè)風險的有力策略。

另兩大對沖策略是，保利在產品線上住宅與商業(yè)“70/30”的戰(zhàn)略配置，以及重長期負債，輕短期負債的融資模式。

保利“市中心的快消模式”考驗的是其管理能力，目前仍然優(yōu)秀，這是軍隊執(zhí)行力的特殊結果。

福星惠譽：穩(wěn)健的“城中村”模式

雖然是一家成立僅8年的民營地產公司，福星惠譽卻已經做到湖北本土地產商的龍頭之一?；仡櫰浒l(fā)展軌跡，可以發(fā)現(xiàn)與政府的緊密合作，同時參與到一系列的舊城改造工程中，使得福星惠譽可以在湖北省的眾多房地產公司中脫穎而出。

不做地王，不盲目擴張，福星惠譽的發(fā)展一直都保持著穩(wěn)健的風格。在資金和拿地能力欠佳的弱勢競爭中，福星劍走偏鋒，通過與政府關系走上“城中村改造”模式。成功實現(xiàn)低成本擴張。湖北省最大的舊城改造開發(fā)商，迄今為止，福星已累計完成舊城改造項目建筑面積超過138萬平方米，正在開發(fā)和儲備的舊城改造項目、“城中村改造”項目合計超過200萬平方米。

如果說保利的高速增長依仗的是簡單的快進快出的模式，那么福星的發(fā)展則是是基于在資金實力、土地儲備規(guī)模和開發(fā)速度中間保持動態(tài)平衡，使資金運轉效率最優(yōu)化。

華僑城：“旅游+地產”模式

作為國內所有房地產開發(fā)商中最獨特的一個，華僑城的經營模式用四個字概括就是“旅游+地產”。其操作流程就是通過協(xié)議拿地，從政府獲取價格很低的邊緣土地，然后人工改造成旅游勝地，讓旅游業(yè)帶動周邊地價抬高，然后在這些土地上開發(fā)以旅游為主題的高端房產，成片綜合開發(fā)。簡而言之，就是“旅游帶動地價，地價帶動房產”的捆綁式經營。

這樣的模式其競爭優(yōu)勢(310368)首先體現(xiàn)在其土地成本占項目開發(fā)成本比重非常低，據(jù)高華證券統(tǒng)計，華僑城的土地成本比重不到15%。而金地的比重約為32%，萬科和保利分

別為27%和24%。其土地儲備現(xiàn)約600萬平米。

目前，華僑城地產“歡樂谷+華僑城”連鎖品牌已經初步形成由南(深圳)向北(北京)，由西(成都)往東(上海)的全國戰(zhàn)略布局。

但華僑城的優(yōu)勢同時也可以轉化為弱勢，主題公園帶動房產勢必導致一次性投入巨大，運營成本較高，但此后的收益滾動發(fā)展卻速度緩慢，導致開發(fā)周期無限延長。

云南城投：“打通一二級”市場模式

云南城投(600239)的運營模式，簡單來說就是通過地方政府和城投公司聯(lián)手，實現(xiàn)一級二級開發(fā)聯(lián)動,以達到雙方共贏的目的。

城投公司在這一模式中所獲得的優(yōu)勢，就是可以介入一級土地開發(fā)。這樣一方面可以與政府加強溝通，更好把握土地規(guī)劃定位，在二級市場掌握主動權。另一方面，也可以取得巨額城市基礎建設貸款，獲得更多融資。另一個優(yōu)勢就是可以自由選擇是否參與二級開發(fā)。如價格適中，可通過一級開發(fā)中獲得的收益部分沖減拿地成本;如價格過高，不值得介入二級開發(fā)，則可坐享一級開發(fā)帶來的收益。

中國建筑：“全產業(yè)鏈”模式

中國建筑作為國內建筑與房地產業(yè)的巨無霸，其在房地產市場的盈利模式，就是充分發(fā)揮其“土地、施工、房產”整個產業(yè)鏈通吃的優(yōu)勢，形成“全產業(yè)鏈”模式。這是所有其他房地產公司都無法企及的。

中國建筑可以在內部實現(xiàn)房地產開發(fā)業(yè)務與房屋建筑業(yè)務聯(lián)動，其優(yōu)勢體現(xiàn)在首先，房屋建筑業(yè)務為房地產開發(fā)業(yè)務提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流;然后，房地產開發(fā)業(yè)務又帶動了房屋建筑業(yè)務的擴張。

另一方面，通過中國建筑在全國各地政府業(yè)務合作中的資源，其房地產開發(fā)部門不僅可以將業(yè)務遍布全國，又能夠以低廉的價格獲得很好的土地資源，未來即能享受土地升值帶來的巨額資產增值。

近年來，“中海地產”憑借強大的資金支持頻頻拿地，土地儲備不斷擴張，達到3427萬平米，為A股第一，其前三季度銷售額也超過萬

科。

(本文觀點僅供參考)