第一財經日報

CBN房地產價值榜課題組

評選意義

隨著股市的風云變幻和市場的瞬息萬變，房地產公司內在價值的重要性愈加突顯。規(guī)模制勝?盈利能力為先?土地儲備至上?現(xiàn)金流為王?研發(fā)能力導向?低碳節(jié)能、綠色環(huán)保創(chuàng)新?市場營銷能力布局?市場波動中總歸有一些企業(yè)表現(xiàn)出卓越的長遠發(fā)展能力，“百年老店”的特質逐漸凸顯，其內在無一不是價值為導向。在當前市場、行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的這個敏感階段，繼續(xù)對中國房地產上市公司的價值內核進行審視和評判，既是時代賦予我們的責任和義務，也是中國房地產市場和房地產行業(yè)發(fā)展應該經歷的輪回考驗。而持續(xù)宏觀調控下的行業(yè)和公司的未來發(fā)展前景，會是價值的合理回歸還是會遵循歷史發(fā)展脈絡，問題的解答同樣需要客觀、中性、理性的專業(yè)研究來驗證。這就是我們第一財經·中國房地產上市公司價值榜的首要目的。

《第一財經日報》繼2007、2008、2009年成功舉辦了三屆“第一財經·中國房地產上市公司價值榜”評選之后，即將推出第四屆“2010第一財經·中國房地產上市公司價值榜”評選，既能為投資者提供參考和借鑒，也是企業(yè)展示實力和能力的平臺，同時也體現(xiàn)了財經媒體挖掘價值、傳播價值的專業(yè)能力和社會責任。本屆價值榜將繼續(xù)鎖定房地產上市公司，房地產上市公司數(shù)量大、擴容快，一線地產商悉數(shù)登場，區(qū)域重點房地產企業(yè)也幾乎囊括在內，資本運作日趨成熟，財務數(shù)據日漸完整，這既為我們全面、客觀分析研究房地產上市公司提供了必要而充足的條件，同時也完全可以作為中國房地產企業(yè)的典型樣本，來揭示行業(yè)面和公司面的價值水準。

隨著越來越多的內地地產企業(yè)到香港上市，香港不僅已經成為內地房地產上市公司的聚集地，而且日漸成為房地產公司上市的重要目的地。有鑒于此，今年我們將港股房地產上市公司(以內地房地產開發(fā)為主營業(yè)務的)納入評選范圍，并采用了同樣的評價指標體系和模型進行評價，這既有助于兩市房地產上市公司進行橫向比較，同時也提升了榜單的完整性和專業(yè)性。

評選目的

1.發(fā)現(xiàn)價值。依托科學、客觀、公正、成熟的價值評價體系，組建多層次、全面的專家評審團，以客觀、理性、專業(yè)的第三方眼光發(fā)現(xiàn)房地產上市公司的真實價值。

2.挖掘價值。從財富、成長、運營、財務、品牌、社會和投資七個角度深入剖析房地產上市公司的綜合價值和細分價值，深入挖掘房地產上市公司價值的內涵和機理。

3.提升價值。將房地產公司放在統(tǒng)一的價值平臺上加以考量，從而激勵公司不斷提高經營業(yè)績、經濟效益和社會影響，最終推動整個房地產行業(yè)價值的提升。

4.傳播價值。榜單不僅呈現(xiàn)綜合價值最優(yōu)和單項價值最優(yōu)的房地產公司，并通過一系列宣傳活動傳播，最終彰顯房地產上市公司價值的意義和魅力。

5.推廣價值。價值評選的最終目的是在地產界中呈現(xiàn)和推廣價值導向，榜單既可以作為投資者選擇投資合作伙伴的依據，同時也能成為其挖掘中國房地產市場投資潛力的重要參考。

評選機構

1.主辦單位：第一財經日報社

第一財經研究院

2.指導單位：中國證監(jiān)會

國務院發(fā)展研究中心金融研究所

上海證券交易所上市公司專家委員會

深圳證券交易所綜合研究所

香港聯(lián)交所

3.學術支持：上海國家會計學院

4.數(shù)據支持：道瓊斯公司中國指數(shù)部

5.調研伙伴：第一財經研究院、零點研究咨詢集團

6.專家評審團名單：

英國《金融時報》亞洲版主編：戴維·皮林

香港《信報》財經新聞總編輯：陳景詳

里昂證券中國區(qū)主席兼亞洲區(qū)副主席：吳長根

美林亞太投資顧問有限公司董事總經理、中國業(yè)務主管：蓬鋼

第一財經日報總編輯：秦朔

第一財經周刊主編：伊險峰

一財網主編：王長春

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榜單設計

本次價值榜的主榜單將繼續(xù)以總、分榜單的形式呈現(xiàn)，總榜單反映的是房地產上市公司的綜合價值水平，而分榜單則分別以最具財富價值、最具成長價值、最具財務價值、最具品牌價值和最具社會價值的形式呈現(xiàn)，以彰顯在某個細分價值領域表現(xiàn)卓越的上市公司。此外，本年度的特別榜單包括投資榜單和服務價值榜。

上市公司的價值是一個綜合指標，既要反映財富聚集程度，又要體現(xiàn)長期增長能力,還要反映公司運營財務狀況，同時還需要體現(xiàn)品牌和社會影響力，總結起來，房地產上市公司的綜合價值主要體現(xiàn)在以下五個緯度：財富、成長、財務、品牌和社會，財富價值反映的是價值的積累，成長價值反映的是價值的增長，財務價值體現(xiàn)的是價值的效率，品牌價值反映的是價值的持續(xù)，社會價值反映的是價值的反饋。這五個緯度既構成了房地產上市公司綜合價值的核心，又成為價值體系的具體內涵和不同層面，在此基礎上形成的綜合價值則能夠全面反映房地產上市公司的價值水平。

作為本年度的特別榜單，投資價值榜直扣“上市公司”特定研究對象，從投資權益和投資收益兩方面綜合評判房地產上市公司的真實投資價值。而作為今年新加入的特別榜單，房地產服務價值榜將為我們呈現(xiàn)房地產新興細分領域——房地產服務公司的價值水平。

主榜單——中國房地產上市公司價值榜·綜合實力TOP10(滬深A股)

中國房地產上市公司價值榜·綜合實力TOP10(港股)

分榜單——中國房地產上市公司·最具財富價值公司(滬深A股、港股)

中國房地產上市公司·最具成長價值公司(滬深A股、港股)

中國房地產上市公司·最具財務價值公司(滬深A股、港股)

中國房地產上市公司·最具品牌價值公司(滬深A股、港股)

中國房地產上市公司·最具社會價值公司(滬深A股、港股)

特別榜單——中國房地產上市公司·投資價值榜TOP10(滬深A股、港股)

中國房地產上市公司·最具服務價值公司(滬深A股)

評選流程

第一步：確定評選對象。參考滬深A股GICS房地產行業(yè)公司、港股GICS房地產行業(yè)公司和證監(jiān)會(港交所)房地產行業(yè)公司等資料，并搜集意向公司2009年主營業(yè)務和在內地進行房地產開發(fā)的實際情況，最終選定了114家滬深A股和54家港股作為此次房地產上市公司價值榜的評選對象。

第二步：初選。根據評選目的和評選需要，采集提取114家滬深A股和54家港股截至2009年12月31日六方面的基礎數(shù)據——總市值、總資產、主營收入、收入增長、股價增長和利潤率，按照總市值中位數(shù)之上、總資產中位數(shù)之上、總收入中位數(shù)之上、收入增長前20名(港股選前10名)、股價增長前20名(港股選前10名)、利潤率前20名(港股選前10名)六個條件中同時滿足兩個條件以上的公司作為初選入圍對象。

第三步：數(shù)據采集。以2009年12月31日作為采集數(shù)據截止日，采用查詢研究對象的年報、調用上市公司數(shù)據庫、專家調研和市場調查等多種方式，全面完整采集初選入圍公司價值研究所需數(shù)據。對需要進行市場調研和專家打分的指標，設計并發(fā)放調查問卷。

第四步：模型調整。以此前的價值評選模型為藍本，綜合本年度評選的實際需要、房地產行業(yè)和房地產公司的變化、證券市場的波動等因素，進行模型的調整和修正，最終構建完成2010第一財經·中國房地產上市公司價值評價模型。

第五步：價值分析和評價。將基礎數(shù)據和調研數(shù)據填入價值評價模型中，采用統(tǒng)計方法和計量方法進行價值分析和評價，最終得到入圍公司的綜合價值、細分價值和特別價值。

第六步：形成榜單。根據榜單框架和初選入圍公司的價值評分，最終排出2010第一財經·中國房地產上市公司價值榜主榜單、分榜單和特別榜單。

研究方法

第一財經研究院將作為獨立第三方負責本次評選的研發(fā)。組成課題組的房地產研究團隊具有多年的行業(yè)研究和實際運作經驗，已經成功運作了前三屆價值榜的研究和評選，價值評價指標體系和評價模型已經趨于成熟完善。本屆價值榜將繼續(xù)秉承第一財經高端、權威、嚴謹?shù)钠放贫ㄎ?，體現(xiàn)研究院客觀、專業(yè)、嚴密的研究水準。

在選擇評選對象上，我們以是否以房地產作為主營業(yè)務為唯一考量原則，并參考借鑒了GICS行業(yè)分類標準(Global Industry Classification Standard)和證監(jiān)會(港交所)行業(yè)分類標準。從實際情況來看，既體現(xiàn)了公司選擇的權威和體系性，同時又兼顧了上市公司業(yè)務變動的彈性，還需要考慮到評選的公平性和完整性。

在評選指標選取上則兼顧了EVA(Economic Value Added)價值評價體系和DCF(Discounted Cash Flow)價值評價體系，從規(guī)模和財富、成長和速度、盈利和效率、品牌和口碑、形象和公益、投資與收益等六個領域選取了35個指標來構建評選指標體系。

數(shù)據采集繼續(xù)遵循定量數(shù)據為主、定性評價為輔的評價原則，盡可能將評價客觀化、數(shù)字化和標準化，同時在品牌和社會等評價指標上綜合了公眾和權威專家的不同意見。數(shù)量分析基本延續(xù)了以往的分析模型和計算公式，指標權重參照以往數(shù)據并進行了微調，對重要指標和一般指標有所區(qū)別。