三年兩遇宏觀調(diào)控,卻是中國(guó)五礦集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的意外發(fā)展期。

“這三年來,五礦無論順境逆境,采取穩(wěn)健擴(kuò)張的策略,不參與土地市場(chǎng)的血拼,不當(dāng)?shù)赝?化危為機(jī)。”五礦置業(yè)總經(jīng)理田景崎近日在接受本報(bào)記者的獨(dú)家專訪時(shí)如是表示。

五礦集團(tuán)正加速集團(tuán)內(nèi)部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。五礦置業(yè)、五礦建設(shè)、湖南二十三冶建設(shè)集團(tuán)、五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園將統(tǒng)一整合到五礦地產(chǎn)平臺(tái)下,高效進(jìn)行資源配置,形成合力,保障持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

五礦地產(chǎn)的目標(biāo)是,2015年成為中國(guó)具備一定影響力和品牌知名度的大型房地產(chǎn)企業(yè)。

主打并購和股權(quán)合作

2007年,五礦集團(tuán)成為最后一批被確立為主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)的央企。正當(dāng)五礦集團(tuán)準(zhǔn)備在地產(chǎn)領(lǐng)域“大干一場(chǎng)”時(shí),隨即到來的卻是金融風(fēng)暴。彼時(shí),五礦集團(tuán)總裁周中樞力主推進(jìn)“確定主業(yè),資本運(yùn)作,內(nèi)部整合”戰(zhàn)略,集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)迅速增長(zhǎng),項(xiàng)目總數(shù)超過20個(gè),總建筑面積近800萬平方米。

最低迷的時(shí)期,五礦置業(yè)在天津?yàn)I海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)的五礦大廈動(dòng)工,現(xiàn)在該項(xiàng)目銷售率已遠(yuǎn)超預(yù)期,項(xiàng)目投資的本息已全部收回?！斑\(yùn)氣較好但要居安思危別'得瑟’。市場(chǎng)低迷時(shí)要關(guān)注成本和把握進(jìn)度,轉(zhuǎn)好時(shí)要保證效益,同時(shí)強(qiáng)調(diào)資金的流動(dòng)性為可能的再調(diào)整做準(zhǔn)備。”田景崎說。

眾多央企瘋狂拿地時(shí),五礦集團(tuán)另辟蹊徑。集團(tuán)旗下僅有幾塊土地是幾年前通過土地公開招拍掛市場(chǎng)上拿到的,土地均價(jià)較低,其他的土地都是通過股權(quán)收購或者合作的方式獲得?！把肫蟮纳矸莶煌?更應(yīng)該關(guān)注民生,關(guān)注低碳環(huán)保,節(jié)能減排,承擔(dān)社會(huì)責(zé)任?！碧锞捌檎f。

“如果去公開招拍掛市場(chǎng)上以高樓面地價(jià)競(jìng)爭(zhēng),勢(shì)必造成'水漲船高’,加上各類稅費(fèi),經(jīng)營(yíng)和管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本,房?jī)r(jià)下得來嗎?”田景崎反問,“況且,按照內(nèi)部的投資核算和前段時(shí)期的溢價(jià)率,我們舉不了幾輪牌就要退出?！钡峭ㄟ^股權(quán)并購和股權(quán)合作等方式拿到的土地成本相對(duì)低,開發(fā)進(jìn)度快,工程質(zhì)量相對(duì)高,分散了投資壓力,還能更好地控制成本,規(guī)范項(xiàng)目運(yùn)作。

通過股權(quán)并購的方式拿地,五礦地產(chǎn)還能獲得優(yōu)惠貸款支持。五礦置業(yè)現(xiàn)已申請(qǐng)并到位了十幾億元并購貸款。五礦置業(yè)和中新地產(chǎn)此前在天津北辰區(qū)項(xiàng)目展開合作,而10個(gè)月前,五礦收購了該項(xiàng)目60%股權(quán),飽受資金斷裂傳言困擾的中新地產(chǎn)正處于停牌中。田景崎坦言,收購該項(xiàng)目股權(quán)有利于五礦置業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn),保障了自身權(quán)益和項(xiàng)目順利開發(fā)建設(shè),并獲得了價(jià)低地優(yōu)的土地資源。近期,五礦置業(yè)并購了沈陽一家房地產(chǎn)公司,還和天津正信集團(tuán)簽訂了合作協(xié)議,通過股權(quán)合作的方式控股了其下屬項(xiàng)目公司。據(jù)悉今明兩年五礦地產(chǎn)還會(huì)通過此方式在北京,上海,廣東,天津,海南,東北陸續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目。

除了戰(zhàn)略擴(kuò)張外,五礦有意退出一些項(xiàng)目。近期五礦地產(chǎn)正以近3.5億元掛牌出售一塊土地。這是五礦地產(chǎn)位于湖南長(zhǎng)沙的項(xiàng)目公司?！斑@是完全正常的一筆商務(wù)操作,與非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出沒有關(guān)系”,田景崎解釋說。

內(nèi)部整合路徑日漸清晰

目前,五礦集團(tuán)加快轉(zhuǎn)型,地產(chǎn)建設(shè)是六大業(yè)務(wù)中心之一。五礦集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)一直對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊寄予較高的希望,要求“十二五規(guī)劃”末,地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)要爭(zhēng)取進(jìn)入六大業(yè)務(wù)中心的前列。而此前,五礦旗下四個(gè)地產(chǎn)子公司分而治之,單獨(dú)考核,業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)排名靠后。

五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)集中在東北五點(diǎn)一線,湖南二十三冶主要在西南區(qū)域開發(fā)。而五礦置業(yè)戰(zhàn)略重點(diǎn)主要在環(huán)渤海區(qū)域和部分直轄市,五礦建設(shè)的業(yè)務(wù)版圖集中于珠三角和長(zhǎng)三角區(qū)域。四家子公司之間業(yè)務(wù)范圍劃分明確,避免競(jìng)爭(zhēng),但也較少協(xié)作開發(fā),資源配置與統(tǒng)一運(yùn)作也沒真正到位。

四家公司中,五礦建設(shè)是五礦集團(tuán)公司的附屬公司及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一上市公司。五礦建設(shè)旗下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可用于開發(fā)的總建筑面積為160萬平方米。而專業(yè)建筑以上海和香港為基地,延伸至內(nèi)地多個(gè)省市,正在逐步發(fā)揮融資平臺(tái)作用。

目前地產(chǎn)中心的整合正在過渡期中,完成后會(huì)建立實(shí)體公司。談及五礦地產(chǎn)的不足,田景崎坦誠(chéng)表示,和業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)橫向相比還有較大差距。下一步要加強(qiáng)融資能力和與資本市場(chǎng)的對(duì)接,逐漸擺脫項(xiàng)目公司對(duì)股東貸款的依賴;加大專業(yè)人才的引進(jìn)力度,薪酬激勵(lì)參照市場(chǎng)水準(zhǔn);同時(shí)須提高項(xiàng)目管理和運(yùn)作水平,應(yīng)完善業(yè)務(wù)管控流程,嚴(yán)控各類風(fēng)險(xiǎn)。五礦地產(chǎn)內(nèi)部正在制定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管控體系的標(biāo)準(zhǔn)化流程?！皩脮r(shí)四股力量能真正融合在一起,從而做大做強(qiáng)做精五礦地產(chǎn)?！碧锞捌檎f。