來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者：唐韶葵

上海萬(wàn)科逐漸形成了一套產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式：成立全國(guó)化的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司，輕重結(jié)合，重資產(chǎn)部分包括園區(qū)的銷售和出租;輕資產(chǎn)主打“星商匯”產(chǎn)業(yè)服務(wù)品牌，面向萬(wàn)科內(nèi)部以及外部的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，快速?gòu)?fù)制，輸出品牌和管理盈利。

轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，是萬(wàn)科推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力所在。5月31日，上海萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)園區(qū)ARVR產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成立。

這也是上海萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)首度將AR技術(shù)落地到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上，在虛擬現(xiàn)實(shí)的應(yīng)用上，AR和VR是兩個(gè)梯隊(duì)，VR在技術(shù)瓶頸上還沒(méi)有完全突破，所以應(yīng)用不是特別廣，但是中國(guó)乃至全世界在AR領(lǐng)域上的應(yīng)用已經(jīng)走到了現(xiàn)實(shí)階段，所以在產(chǎn)業(yè)打造上，萬(wàn)科方面表示要先把中國(guó)的AR企業(yè)或者AR的實(shí)際應(yīng)用變成一個(gè)產(chǎn)業(yè)化平臺(tái)，然后借助萬(wàn)科在房地產(chǎn)等各個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行應(yīng)用。

據(jù)上海萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，萬(wàn)科多元化已經(jīng)涉足八大板塊，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是其中一個(gè)比較重要的業(yè)務(wù)板塊。經(jīng)歷兩年發(fā)展，萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包括智能制造、VR應(yīng)用;文化創(chuàng)意;新金融。私人理財(cái)、融資租賃;對(duì)個(gè)人或者對(duì)企業(yè)的獨(dú)立資產(chǎn)配置四大項(xiàng)。

一名產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)內(nèi)人士指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型具有不確定性，這對(duì)萬(wàn)科基因與邏輯轉(zhuǎn)變是一個(gè)考驗(yàn)。對(duì)于企業(yè)而言是一個(gè)內(nèi)部權(quán)衡的隱性問(wèn)題。

正如萬(wàn)達(dá)開(kāi)始全國(guó)擴(kuò)張時(shí)商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)仍處于起步階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如今也正處于“萌芽期”，房企剛意識(shí)到其中的盈利空間，綠地、萬(wàn)科、招商等大型房企也紛紛在該領(lǐng)域探索。

隨著陸續(xù)與國(guó)內(nèi)外企業(yè)簽署合作協(xié)議，萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上海大本營(yíng)的星商匯模式也逐漸浮出水面。

布局VR領(lǐng)域

去年12月，上海萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)服務(wù)品牌星商匯分別與以色列國(guó)際孵化器、美國(guó)創(chuàng)新技術(shù)投資、意大利米蘭時(shí)尚科技創(chuàng)新及保加利亞對(duì)外投資合作等展開(kāi)戰(zhàn)略合作。今年3月，萬(wàn)科位于美國(guó)洛杉磯帕薩迪納的孵化器也已落地。

根據(jù)去年12月11日的協(xié)議，萬(wàn)科星商匯將通過(guò)與海外資源的對(duì)接合作，搭建跨國(guó)際創(chuàng)新合作平臺(tái)。

半年之后，上海萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)再與Realmax合作。Realmax是專業(yè)從事 AR增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)領(lǐng)域的科技公司，業(yè)務(wù)覆蓋醫(yī)療、教育、軍事、家居、電商等八大領(lǐng)域。在 AR 硬件、底層算法、應(yīng)用軟件、內(nèi)容制作以及開(kāi)發(fā)者人才培養(yǎng)等幾個(gè)層面來(lái)構(gòu)建AR生態(tài)，目前已完成“平臺(tái)+內(nèi)容+終端+應(yīng)用”生態(tài)鏈布局。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這類整合全球資源進(jìn)行無(wú)國(guó)界孵化的做法也是很多有志于孵化業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都在不約而同摸索的，其中活躍者包括張江高科、天安數(shù)碼城、宏泰發(fā)展、億達(dá)中國(guó)和啟迪控股等，它們也都在和美國(guó)、以色列、德國(guó)、日本的潛在合作方進(jìn)行著頻繁的互動(dòng)探索。

在克而瑞統(tǒng)計(jì)的2015年銷售金額TOP10中，華夏幸福是唯一一家依靠產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的“黑馬”。據(jù)克而瑞研究中心稱，華夏幸福的運(yùn)營(yíng)邏輯更像是“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版”的萬(wàn)達(dá)。

華夏幸福的收入大部分仍然來(lái)自于產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的住宅銷售，但其營(yíng)收結(jié)構(gòu)中，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)類收入占營(yíng)業(yè)收入總額的29%，其中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)一項(xiàng)占比27%，綜合服務(wù)占比2%;從利潤(rùn)方面來(lái)看，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)毛利高達(dá)96%，主要包含產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、投資服務(wù)等。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，華夏幸福等房企采取“量身定制+貼身服務(wù)”，通過(guò)給予更多政策優(yōu)惠和平臺(tái)資源，建成以龍頭企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟方式，更容易獲得品牌溢價(jià)。

不同于華夏幸福產(chǎn)業(yè)園的謀劃和布局，萬(wàn)科更傾向于平臺(tái)資源整合，例如萬(wàn)科打算未來(lái)將配合深圳政府，與深圳知名企業(yè)一起在世界其他地區(qū)打造海外創(chuàng)新中心。

有意思的是，業(yè)內(nèi)人士透露，目前萬(wàn)科與華夏幸福兩家人才互換頻繁，因?yàn)樽霎a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，兩家在大的規(guī)劃思路上有點(diǎn)像，華夏幸福偏前端服務(wù)，萬(wàn)科偏后端服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商

在萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃中，萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是實(shí)體公司，星商匯則是輕資產(chǎn)公司。

據(jù)上海萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人此前對(duì)外透露，為了做成集團(tuán)模式，上海萬(wàn)科逐漸形成了一套產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式：成立全國(guó)化的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司，輕重結(jié)合，重資產(chǎn)部分包括園區(qū)的銷售和出租;輕資產(chǎn)主打“星商匯”產(chǎn)業(yè)服務(wù)品牌，面向萬(wàn)科內(nèi)部以及外部的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，快速?gòu)?fù)制，輸出品牌和管理盈利。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，城市更新催生的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)，在實(shí)際操作中大部分是填塞式的，必須要有市場(chǎng)化的東西去推動(dòng)。比如萬(wàn)科星商匯園區(qū)服務(wù)平臺(tái)是由萬(wàn)科、聯(lián)通、華為三家公司合資成立。通過(guò)它的整合，園區(qū)活躍度將得到提升。

據(jù)了解，成立一年多以來(lái)，星商匯一直在做“比較底層的事情”，員工每天必須訪問(wèn)三家客戶，溝通、提升客戶黏度。

一個(gè)數(shù)據(jù)是，去年星商匯有400名會(huì)員，今年提高到800名，萬(wàn)科的客戶基礎(chǔ)有2000-3000家公司，其中有50%是回頭客。

在上海萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人看來(lái)，星商匯更多在打造園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)。目前萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在獨(dú)立板塊上已能做到運(yùn)營(yíng)平衡。

據(jù)介紹，萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已布局17個(gè)城市，在上海、廈門、深圳、天津四個(gè)城市相對(duì)完善，服務(wù)后端相對(duì)較好的是上海。

目前國(guó)內(nèi)大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更替率在30%左右，屬于較健康狀態(tài)，但同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)較激烈。2014年左右有200家供應(yīng)商，如今大概只有140家左右。

此外，上述業(yè)內(nèi)人士指出，園區(qū)租金高并不一定是好事，因此萬(wàn)科星商匯正在籌備客戶評(píng)級(jí)計(jì)劃。以此刺激園區(qū)企業(yè)活躍度。

據(jù)了解，萬(wàn)科在進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之前，考察過(guò)全國(guó)的工業(yè)園區(qū)，調(diào)研各個(gè)園區(qū)的盈利模式，因此星商匯要打造園區(qū)核心服務(wù)運(yùn)營(yíng)商?！拔覀冇?jì)劃做中國(guó)所有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)商?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說(shuō)。