房地產(chǎn)與多數(shù)行業(yè)存在著產(chǎn)業(yè)鏈上的聯(lián)系。房地產(chǎn)為居民、企業(yè)提供居住、辦公、生產(chǎn)等場所，是生產(chǎn)生活必需行業(yè)，此外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長，覆蓋行業(yè)多，可將其分成三類，一種是上游行業(yè)如水泥、建材等原材料行業(yè)，房地產(chǎn)對其產(chǎn)生需求拉動作用，一類是下游產(chǎn)業(yè)如汽車、家電等消費(fèi)行業(yè)，房地產(chǎn)對其產(chǎn)生供給推動作用，另一類是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)如銀行， 房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，具有較大的融資需求。

在仁達(dá)方略研發(fā)中心發(fā)布的《十四五規(guī)劃下房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告》（以下簡稱研究報(bào)告）中，對十四五規(guī)劃下的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的上、中、下游進(jìn)行了詳細(xì)分析，并對房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境及社會環(huán)境等外部環(huán)境進(jìn)行了分析。

研究報(bào)告將房地產(chǎn)市場分為萌芽階段、探索階段、快速發(fā)展期、調(diào)控集中出臺期及全面回暖期五個階段，自2009年后，房價持續(xù)走高，房地產(chǎn)市場全面回暖，政策扶持轉(zhuǎn)為抑制投機(jī)。

對于產(chǎn)業(yè)驅(qū)動因素，研究報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)的需求端，排除政策打壓的投資投機(jī)需求，可以分為剛需和改善性需求。剛需主要受人口自然增長與城市化率上升驅(qū)動，改善性需求受人均居住面積提升驅(qū)動；從購買力來說，則主要受制于人均可支配收入。影響供給端的因素主要為產(chǎn)業(yè)政策和貨幣供應(yīng)。

在行業(yè)規(guī)模方面，研究報(bào)告指出2020年全國房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力進(jìn)一步凸顯。需求端，結(jié)合“房住不炒”主基調(diào)、讓價促銷刺激需求入市的邊際效應(yīng)減弱、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)、改善型需求的持續(xù)釋放等因素綜合考慮，銷售面積整體調(diào)整幅度有限，降幅預(yù)計(jì)在 5.0%~6.5%之間。供應(yīng)端，結(jié)合融資環(huán)境、房企資金壓力、銷售規(guī)模、 已開工未售規(guī)模及土地儲備支撐力等方面，預(yù)計(jì)2020年新開工規(guī)模存壓，降幅在1.4%~2.9%之間。價格方面，銷售存壓背景下房企讓價跑量策略將延續(xù)，預(yù)計(jì)各線城市房價均將有所震蕩，三四線調(diào)整壓力較為突出，但考慮到成交結(jié)構(gòu)的上移，預(yù)計(jì)全年銷售均價將出現(xiàn)小幅的結(jié)構(gòu)上漲，漲幅在4%左右。

在行業(yè)特征方面，研究報(bào)告分析了房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)壁壘、潛在風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)鍵成功因素及盈利水平等方面進(jìn)行了分析研究。并對行業(yè)細(xì)分與競爭格局及相應(yīng)細(xì)分行業(yè)的的客戶/消費(fèi)者行為包括客戶屬性及客戶行為與價值等方面進(jìn)行了詳細(xì)分析。

在資本市場方面，2019年從房地產(chǎn)開發(fā)投資增速看，呈現(xiàn)前高后低的走勢，但整體高于去年。從全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源看，開發(fā)商資金來源主要為定金及預(yù)收款、自籌。房企融資收緊、整體市場不佳背景下，現(xiàn)金流大大加緊，高周轉(zhuǎn)、 以價換量成為大多數(shù)房企加快回籠資金的選擇，也帶動了個人按揭款和定金及預(yù)收款增速的回升。

融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企現(xiàn)金流面臨重大考驗(yàn)。精準(zhǔn)調(diào)控嚴(yán)控總量，房企融資渠道步步收緊。房企融資總規(guī)模下行，融資集中度將會逐漸提升。在當(dāng)前偏緊的融資環(huán)境且實(shí)行總量管控的狀態(tài)下，房企融資總規(guī)模將會逐步下降。預(yù)計(jì)金融機(jī)構(gòu)涉房類貸款均實(shí)行總量管控，因此金融機(jī)構(gòu)勢必會傾向于將有限的信貸資源投放給龍頭開發(fā)商以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)融資端的集中度提升現(xiàn)象。

在行業(yè)集中度不斷提升及調(diào)控趨嚴(yán)的環(huán)境下，排名靠后的房企前段獲利能力較弱加之融資渠道不斷收縮，大量中小房企的退出將繼續(xù)孕育并購整合機(jī)會。在2019年以來的新一輪小并購潮中，以融創(chuàng)、世茂、金科為首的大型房企通過收購泛海、泰禾、新城、鄧鴻等公司的項(xiàng)目，業(yè)務(wù)規(guī)模取得了進(jìn)一步擴(kuò)張。

——本文摘自《十四五規(guī)劃下房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告》

目錄

一、行業(yè)概況與趨勢

（一）產(chǎn)業(yè)鏈分析

（二）外部環(huán)境

（三）行業(yè)規(guī)模與發(fā)展趨勢

二、行業(yè)特征

（一）進(jìn)入壁壘

（二）潛在風(fēng)險(xiǎn)

（三） 關(guān)鍵成功因素

（四） 盈利水平

三、行業(yè)細(xì)分與競爭格局

（一） 行業(yè)細(xì)分

（二）行業(yè)集中度

四、客戶/消費(fèi)者行為

（一） 客戶屬性

（二）客戶行為與價值

五、投資并購

（一）資本市場概況

（二）典型交易與潛在標(biāo)的

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仁達(dá)方略近期研究報(bào)告：

水務(wù)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵與路徑指引

燃?xì)馄髽I(yè)高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵與路徑指引

公交企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵與路徑指引

文旅企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵與路徑指引

大健康企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵與路徑指引

養(yǎng)老企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵與路徑指引

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仁達(dá)方略后期將推出的研究報(bào)告：

醫(yī)藥企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵與路徑指引

物流企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵與路徑指引

投資類企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵與路徑指引

金控集團(tuán)高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵與路徑指引

國有資本運(yùn)營公司高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵與路徑指引

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