2016年2月財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監(jiān)會頒發(fā)了《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》，是繼《預(yù)算法》以及《中共中央.國務(wù)院關(guān)于分類推進事業(yè)單位改革的指導(dǎo)意見》、《國務(wù)院關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》等有關(guān)規(guī)定，為規(guī)范土地儲備和資金管理行為，促進土地儲備健康發(fā)展以來的又一項土地新政，總體概括為“封貸款降杠桿，控規(guī)模優(yōu)供給”。

  《通知》的目的是針對現(xiàn)有土地儲備規(guī)模偏大的機構(gòu)，要加快已儲備土地的前期開發(fā)和供應(yīng)進度，相應(yīng)減少或停止新增以后年度土地儲備規(guī)模，避免由于土地儲備規(guī)模偏大而形成土地資源利用不充分和地方政府債務(wù)壓力。

具體要點有：

（1）清理壓縮現(xiàn)有土地儲備機構(gòu)；

（2）進一步規(guī)范土地儲備行為；

（3）合理確定土地儲備總體規(guī)模；

（4）妥善處置存量土地儲備債務(wù)；

（5）調(diào)整土地儲備籌資方式；

（6）規(guī)范土地儲備資金使用管理；

（7）推動土地儲備籌資方式；

（8）加強土地儲備項目收支預(yù)決算管理。

《通知》對相關(guān)機構(gòu)的影響

一是剝離非土地儲備功能、嚴(yán)禁城投企業(yè)從事土地收儲。

  區(qū)分開土地儲備機構(gòu)和城投公司職能、分離土地儲備機構(gòu)和從事政府融資等其他非土儲職能的業(yè)務(wù)。各級城投公司等其他機構(gòu)一律不得再從事新增土地儲備工作，同時土地儲備機構(gòu)也不得開展城建、保證房建設(shè)等事務(wù)；各地區(qū)應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)有土地儲備機構(gòu)中從事政府融資、土建、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地二級開發(fā)業(yè)務(wù)部分，從現(xiàn)有土地儲備機構(gòu)中剝離出去或轉(zhuǎn)為企業(yè)，上述業(yè)務(wù)對應(yīng)的人員、資產(chǎn)和債務(wù)等也有相應(yīng)剝離或劃轉(zhuǎn)。

土地儲備機構(gòu)不得承擔(dān)土地儲備職能之外職能。

二是土儲融資方式變化、使用范圍進一步明確、或系統(tǒng)性壓縮土地供應(yīng)規(guī)模。

  《通知》中”發(fā)行地方政府債券”替代了之前”銀行貸款及其他金融機構(gòu)貸款”，各地土儲貸款能力清零，封鎖依靠土地抵押的城投類公司融資空間，其依靠土地抵押的貸款業(yè)務(wù)受影響，信貸流向或變化，或更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟。

  存量土地儲備債務(wù)將進行置換，融資主要依靠財政和地方債、或是土地財政改革的序幕。將認(rèn)定為地方政府債務(wù)的存量土地貸款，納入政府性基金預(yù)算管理，并逐步通過發(fā)行地方政府債予以置換。在現(xiàn)在利率環(huán)境下，發(fā)行五年期地方政府債券票面利率在3%左右，低于銀行貸款及其他金融機構(gòu)貸款，且發(fā)債難度較小，減輕土儲機構(gòu)負(fù)擔(dān)。

  融資主要來自財政和地方債、或是土地財政改革的序幕?！锻ㄖ芬?，土地儲備機構(gòu)新增土地儲備項目所需資金，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定納入政府性基金預(yù)算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統(tǒng)籌安排，不足部分在國家核定的債務(wù)限額內(nèi)通過省級政府代發(fā)地方政府債券籌集資金解決。

  在政府財政緊張的區(qū)域，未來市政債的需求勢必會大幅提升，市政債的成熟將有助于地方政府改變建設(shè)資金的籌措渠道，土地財政的改革或?qū)⒙_序幕。

  對政府而言，債務(wù)期限延長、利率降低，且銀行貸款轉(zhuǎn)變?yōu)閭鲃有源笤?；對銀行而言，債券投資不屬于貸存比計算范圍，銀行貸存比下降、流動性大增，風(fēng)險資產(chǎn)規(guī)模大幅下降，資產(chǎn)質(zhì)量提升。

  因此，資金渠道的變化，或旨在降低杠桿率，改善信貸資產(chǎn)質(zhì)量，改變信貸資金流向，此外，由于一般土儲中心70%的資金來源于銀行貸款，現(xiàn)在銀行融資渠道將使得土地儲備融資能力大幅下降，或?qū)⑾到y(tǒng)性壓縮土地供應(yīng)規(guī)模。

三是嚴(yán)控資金使用、部分區(qū)域土地供應(yīng)加大、低價面臨下調(diào)壓力。

  資金使用范圍明確?！锻ㄖ穼ν恋刭Y金具體使用范圍進一步明確，且指出土地儲備資金不得用于土地儲備機構(gòu)日常經(jīng)費開支，兩者應(yīng)實行分賬核算，不得相互混用。

  明確現(xiàn)有土地儲備規(guī)模較大的，要加速供應(yīng)、部分城市地價面臨壓力。避免由于土地儲備規(guī)模偏大而形成土地資源利用不充分和地方政府債務(wù)壓力。由于集中今年前必須完成相關(guān)整改，預(yù)計部分土地收儲較大的城市或?qū)⒚媾R短期低價調(diào)整壓力。