來源： 中國房地產(chǎn)o2o商學院

過去的2015年，在房地產(chǎn)市場整體頹靡的大勢中，養(yǎng)老地產(chǎn)依然保持著“大躍進式”的快速發(fā)展勢頭。無數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進軍養(yǎng)老地產(chǎn)這片“藍?！保乱徊恍⌒木吐湓诹藙e人后面，被別人搶了先機。然而養(yǎng)老地產(chǎn)由來已久的運營模式不清晰、同質(zhì)化嚴重等問題，將是2015年繼續(xù)升溫的熱點話題。

一方面養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為很多大體量項目的必備配套，并被認為是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的出路之一，于是許多原來從事普通住宅房地產(chǎn)的開發(fā)商、甚至原本并非地產(chǎn)運營出身的企業(yè)也加入了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)陣營;另一方面養(yǎng)老地產(chǎn)空置的案例幾乎與熱鬧開業(yè)的新聞一樣多，乘興而來敗興而歸者不在少數(shù)。

實際上，如今養(yǎng)老地產(chǎn)的活法大體相同，然而死法卻各不相同。有的是因不懂養(yǎng)老地產(chǎn)的運營規(guī)律盲目進入導致失敗，有的則是缺乏明確的商業(yè)模式，有的是前期定位有問題，有的則是后期運營能力不足。小編盤點了2014年養(yǎng)老地產(chǎn)的幾種不同的死亡方式，不管是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的“老兵”還是“新軍”，都當引以為戒。

1.定位同質(zhì)化死亡：扎堆于“活躍長者+高端市場”

傳統(tǒng)的商業(yè)產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵因素是：地段、地段、還是地段，而養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵成功因素是定位、定位、依然是定位。定位錯了，后續(xù)發(fā)展方向必然出現(xiàn)偏差，到運營階段，越努力越悲催。剛剛踏入養(yǎng)老行業(yè)，很多機構(gòu)都會把目標客戶定位為：高端+活躍長者，這其中大概有3個因素。其一：從情感上，投資者的養(yǎng)老愿景都是打造一個健康、快樂、充滿希望的“復樂園”，不喜歡死氣沉沉的護理機構(gòu)。其二：從風險上，投資者都認為自理老人服務風險相對較低，利于快速進入這個行業(yè);其三，從經(jīng)營上，投資者都認為市場足夠大，高端客戶即使占比很少，但也有足夠的客群覆蓋。

但是一旦投入實際運營后，這些當初“看似美好的藍圖”都會被市場無情地擊垮。因定位錯誤，隨之而來的是長期低入住率、員工隊伍不穩(wěn)定、經(jīng)營持續(xù)嚴重虧損，最后逼得機構(gòu)不得不轉(zhuǎn)型。

客觀地說，養(yǎng)老行業(yè)尚處在發(fā)展初期的初期，作為機構(gòu)養(yǎng)老，目前較為理性的定位是：失能失智+ 中高端市場，短期內(nèi)必須以入住率和入住速度為唯一的指標。

2.崇洋媚外式死亡：迷戀國外運營模式，忽視中國國情

和其它新興行業(yè)初期一樣，很多養(yǎng)老公司都傾向于照搬一套成熟的歐美、日韓、臺灣、香港的養(yǎng)老模式，但養(yǎng)老不僅僅涉及市場環(huán)境，還包括政策環(huán)境、人文環(huán)境等因素。

從市場需求來講，中國老人收入水平還很低，舊的習慣和觀念還很舊，包括很多年輕人還認為把老人送到養(yǎng)老機構(gòu)是一種不孝、沒有面子。中國傳統(tǒng)的家庭照護資源依然起著非常重要的作用，我們的法律還寫著“子女要有贍養(yǎng)義務”。

國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之所以發(fā)展這樣好，是因為個人一生當中從沒有出生一直到人老都有完整的制度建設，包括退休金、醫(yī)療保險、護理保險、房產(chǎn)稅等。當機構(gòu)來到中國時，他們會發(fā)現(xiàn)由于環(huán)境不同，從前的收入成本構(gòu)成完全不同，盈利情況不可預測。由于文化背景不同，他們不了解中國的老人，難以在活動、餐飲、市場推廣上復制國外經(jīng)驗。由于成本和語言的限制，國外機構(gòu)不可能將護理團隊帶到中國，必須使用本地化的護理人員，但由于收入和社會地位的問題，他們難以雇到教育良好、外語熟練的人員從事一線工作，因此與工作人員不易順暢溝通。由于中國市場需求也沒有從潛在需求變成真正的剛需，養(yǎng)老觀念還需要轉(zhuǎn)變。對于養(yǎng)老，很多人還是希望依賴政府，而對于購買服務，市場還沒有形成習慣。

同時，國外的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式是一個引入了金融機構(gòu)、保險機構(gòu)、運營機構(gòu)，將地產(chǎn)、金融、保險整合成一個兼顧開發(fā)、經(jīng)營、租賃，確保金融上可按揭、能購買養(yǎng)老保險產(chǎn)品的復合模式。這種模式在中國尚缺平臺。

雖然中國養(yǎng)老市場很大，但基于以上原因，簡單地將運營經(jīng)驗照搬到中國，后期運營將困難重重，最終會“死”的很難看。

3.本末倒置式死亡：重硬件配套，輕運營服務

“養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是服務，而非地產(chǎn)”，這是時下最流行的說法。然而，當企業(yè)真正要設計一個養(yǎng)老設施時，往往會忘記去實踐自己的言，原因很簡單：“花錢買硬件，遠比踏踏實實做好服務，要容易得多”。不管是養(yǎng)老地產(chǎn)還是產(chǎn)融結(jié)合模式，大多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)將硬件建設擺在首要位置，豪華的建筑、先進的設施設備，“高尚生活”“國際典范”等醒目的宣傳語，但真正應該提供的周到服務卻難覓蹤跡。于是乎，適老化家具、專業(yè)康復護理設備、高端智能化養(yǎng)老系統(tǒng)等等，成為了一家高端、專業(yè)機構(gòu)的代名詞。

然而，這些硬件在實際運營中，其實并不能帶來很高的增值，往往還成為被遺忘在角落里的雞肋，一張3萬塊錢的護理床，并不能換來入住率和客戶忠誠。

4.資金枯竭式死亡：資金斷裂，心有余而力不足

養(yǎng)老地產(chǎn)最大的風險是投資回收期過長。一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目從操作到成熟往往需要10年左右的時間。一旦開發(fā)商在經(jīng)營過程中遇到資金鏈斷裂的情況，極有可能放棄服務的運營，使整個項目的養(yǎng)老功能弱化，進而導致整個項目失敗。

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)拿地→開發(fā)→售賣的高周轉(zhuǎn)模式相比，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)還需要有醫(yī)療、護理等前期投入，初期成本本來就比普通樓盤要偏高，而其長期收租的模式導致資金回籠速度明顯緩慢許多。這種長期運營的模式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往的短期盈利模式形成挑戰(zhàn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)容易引起資金鏈出問題的第一個是地價，第二個是建設成本，如果養(yǎng)老住區(qū)做成市場型的肯定是針對中高端或者高端，跟普通商品房是不一樣的，另外它一定精裝修，不可能是毛坯房，而且精裝修還要有家具家電，第三個是投資成本應該怎么算。

這就意味著充裕的資金鏈對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，如果處理得不好，開發(fā)商很可能會被拖死。

5.兩極分化式死亡：大量持有or全部銷售

一般房地產(chǎn)項目都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，物業(yè)服務僅占利潤的很少部分，但養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式卻需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務兩方面并重，這就涉及持有和銷售的比例分配問題。持有，這個詞語行業(yè)內(nèi)人都很好理解，但是我在這里要說的是，必須控制好持有的比例，這個比例是根據(jù)資金鏈和入住率來控制。

如果全部持有，就意味著房地產(chǎn)企業(yè)除了需要一個專業(yè)的運營管理團隊，更需要強大的財力支持。同時，還必須有一套行之有效的收費模式、銷售模式和運營模式。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式并不像傳統(tǒng)住宅那樣可以一售了之，傳統(tǒng)住宅項目開發(fā)資金快速回籠滾動的思路顯然要調(diào)整，短期套利開發(fā)行為在養(yǎng)老地產(chǎn)領域是行不通的。

北京太陽城和上海親和源作為國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的典范，不同程度地采取了持有模式(會員制模式)。但是真正研究就會發(fā)現(xiàn)，這兩個項目運營時間之久?入住率之低?盈利之慢?發(fā)展之緩?產(chǎn)業(yè)復制之無?看看這兩個項目的大手筆，從事養(yǎng)老地產(chǎn)的人士都心有余悸。很多人說，他們都是收費太高，問題不是這樣的，比他高的會員費都可以市場銷售，主要問題還是在養(yǎng)老收費模式和市場銷售模式。

萬科首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，位于杭州的萬科隨園嘉樹售罄之際，總裁郁亮就直言售罄并不意味著這一項目的成功，因為買家多為40歲左右的“少壯派”。這實際上宣告了該養(yǎng)老項目的“名存實亡”。而萬科在北京的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目——萬科幸福匯，也被網(wǎng)友反映，該項目內(nèi)實際只有146套老齡公寓房源將試點養(yǎng)老地產(chǎn)，而且距離周邊的大醫(yī)院有一定的距離，無法享受到就近的醫(yī)療服務。而樓盤最終買家大都為有剛性需求的年輕人。

頗為可行的辦法是，開發(fā)商可拿出一定比例的住宅面積進行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、養(yǎng)老等需求，從而實現(xiàn)可持續(xù)運營。全部持有會造成開發(fā)商資金壓力過大，全部出售等于養(yǎng)老地產(chǎn)中“養(yǎng)老已死、地產(chǎn)茍活”。在當下的大環(huán)境下，這兩種極端對于真正的養(yǎng)老地產(chǎn)來說，都是虎頭蛇尾式的開發(fā)節(jié)奏。

6.人才斷流式死亡：人才儲備培養(yǎng)不足

現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)項目大多數(shù)還沒有或剛剛進入實體運營，對人才問題大多沒有想清楚?，F(xiàn)在市面上并沒有真正成熟的運營管理團隊，包括做得比較早的養(yǎng)老項目，他們是有一些運營經(jīng)驗，但是作為一個團隊進行模式輸出還是有很大問題的。有一些有經(jīng)驗的人不斷被挖，原來的核心團隊基本流失殆盡，新的人青黃不接，因此，人才成了制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。

另外，對人才認識存在幾個誤區(qū)：一是認為一線護工不是特別重要，以為從學校招一批護士就解決問題，但是養(yǎng)老護理員和護士是兩個概念，養(yǎng)老護理員更多的是生活上的照料，除了基本的知識技能外，心理承受能力、心理疏導能力、溝通能力是最重要的。護士更多的是專業(yè)能力的體現(xiàn)，所以與養(yǎng)老護理員是完全不同的概念。二是學校畢業(yè)生流失率很高，人留不下;三是企業(yè)把管理看得太簡單，認為管理層稍微知道點養(yǎng)老就可以，這也是很大誤區(qū)。我認為目前缺的不是一線員工，是管理層，管理層如果沒有強大的運營能力和留住人的能力，員工自然會流動頻繁。養(yǎng)老管理和其他管理最大的區(qū)別是養(yǎng)老是一種文化，是對理念和價值觀的認同，不是管理手段和方法的問題，能留住人的地方都是文化留人;四是企業(yè)不舍得在人才培養(yǎng)上花錢;五是老板自身不參加學習。參加學習的都是中層，即使聽明白了知道如何去做，但最后的決定由老板做，方案經(jīng)常會被老板推翻。所以一把手需要參加培訓。只有決策者對產(chǎn)業(yè)有了認知，知道如何去做，現(xiàn)在處于哪個階段，這個階段該做什么，才能做出正確的戰(zhàn)略決策，下邊團隊才能很好地貫徹落實。因此一把手的培訓是最重要的。

從目前行業(yè)發(fā)展來看，養(yǎng)老的專業(yè)性愈發(fā)凸顯，鑒于目前國內(nèi)教育體系下養(yǎng)老相關(guān)專業(yè)的滯后，目前養(yǎng)老專業(yè)性更偏向于有實際運營管理經(jīng)驗的公司和個人，而這其中，2010年以后的一批朝著市場化運作的養(yǎng)老從業(yè)者更具有含金量，也最為稀缺。因其稀缺性，導致很多從事金融、投資、地產(chǎn)、醫(yī)療、酒店的很多從業(yè)者成為養(yǎng)老公司的主要人力輸入渠道，不惜以重金聘用，但效果往往不佳?？陀^地說，目前大家都處于摸索階段，沒有所謂真正的行業(yè)專家，礙于目前養(yǎng)老市場大環(huán)境，個人因素所起的作用實在有限。

7、孤軍突進式死亡：“養(yǎng)老”孤軍突進，其他配套跟不上

養(yǎng)老地產(chǎn)未能與整個社會養(yǎng)老體系實現(xiàn)對接。社會養(yǎng)老體系包括醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、以及相匹配的金融安排。而目前醫(yī)療保險還未全面覆蓋，未與地產(chǎn)緊密結(jié)合，應對老年化社會應具備的相應保障制度尚未完善。在此背景下單獨發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，將缺乏體系上和平臺上的支撐。

另外，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于“養(yǎng)老”，老年人在養(yǎng)老過程中不僅需要體檢醫(yī)療，更需要生活、娛樂、宗教、學校、社交圈子等全方位配套，只有滿足退休老人從健康養(yǎng)生到臨終關(guān)懷各個層次的需求才能稱得上是完整的養(yǎng)老地產(chǎn)。有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目只有地產(chǎn)而沒有養(yǎng)老設施和服務配套，最初入住的健康老人一旦有了醫(yī)療、護理等養(yǎng)老需求，就沒辦法得到進一步的滿足。

對于文化、娛樂等軟件方面，目前養(yǎng)老地產(chǎn)同樣缺失。能做到讓老年人老有所依、老有所樂、老有所為的項目可以說是鳳毛麟角。而正在進行實踐、探索軟件方面的企業(yè)，卻大多數(shù)秉承“高大上”發(fā)展的小眾思路。實際上，中國養(yǎng)老地產(chǎn)受傳統(tǒng)文化影響有其特殊性。目前提出的建立“適老化社區(qū)”就是不錯的出路?！耙煌霚木嚯x”即解決了“養(yǎng)兒防老”等社會倫理上，老年人與年輕人之間的心理障礙，同時也淡化了只有老年人居住的養(yǎng)老小區(qū)給老年人帶來的陰影。

開發(fā)商在踐行養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中，需要要少一些勾勒美好藍圖，多一些設身處地的務實，在賺取利益的同時，以合理的模式兼顧開發(fā)適合老年人養(yǎng)老的地產(chǎn)。畢竟，我們都會老。

8.模式不清式死亡：盈利模式不明確

去年4月，北京長青國際老年公寓有限公司八成股權(quán)被掛牌出售。該公司為北京城建與中國紅十字基金會所有。其開發(fā)的項目有北京曜陽國際老年公寓。2012年北京長青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元。這只是國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)虧損的一個縮影。北京歐英明德養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢有限公司副總經(jīng)理邱浩浩告接受采訪時表示，能夠盈利的民辦養(yǎng)老地產(chǎn)項目，在全國范圍內(nèi)占比都比較低。

在各路資本瘋狂涌進的當下，養(yǎng)老地產(chǎn)的運營、盈利模式卻尚未找到合適出口，國內(nèi)很多的養(yǎng)老地產(chǎn)存在同質(zhì)化問題，在內(nèi)容上有缺陷，現(xiàn)在地產(chǎn)雖然沖在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前面，但后續(xù)問題和困境也很顯著，比如缺政策、缺資金、缺運營、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。

放眼全國，盡管市場里已出現(xiàn)學院式、會員制、社區(qū)物業(yè)、保姆式等繁多的養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)容，但大家都還在“試水”，還沒有哪家企業(yè)敢拍胸脯說，已找到服務與盈利間的支點。無論是會員制、出售為主，還是租售并舉的方式，都顯得“后勁不足”，現(xiàn)金流、后續(xù)服務等成為困擾養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的核心議題。

目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求尚未完全打開，而養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入大、運營周期長、人工成本高，加上入住者支付能力有限，目前行業(yè)盈利狀況一般。